Zum Lebzeiten verschenken, statt erst mit dem Tod zu vererben: Bei Immobilien bietet sich das in vielen Fällen an. Vorteile hat das oft für alle Beteiligten. Unter anderem sorgt eine solche Entscheidung für klare Verhältnisse. „Mit einem solchen Schritt vermeiden Eigentümerinnen und Eigentümer, dass es nach ihrem Tod zu Streit unter den Hinterbliebenen kommt, wer nun die Immobilie erbt“, sagt Nadja Danninger, Hauptgeschäftsführerin der Bundesnotarkammer in Berlin. Aber es gibt noch mehr Gründe, die dafür sprechen.
Mit der Schenkung können Schenkende zum Beispiel regeln, dass der Beschenkte sich um die Pflege des Schenkenden kümmert. Zudem gibt man die Verantwortung für die Immobilie etwa an die nächste Generation weiter, wodurch sich der oder die Schenkende von Belastungen befreit. Außerdem kann die Schenkung auch eine Sicherheit für die nächste Generation bedeuten. „Das gilt vor allem, wenn die Lebensplanung dieser Generation darauf ausgerichtet ist, später diese Immobilie zu bewohnen“, sagt Danninger.
Ausreichende Absicherung der Schenkenden ist wichtig
Wer eine Immobilie verschenken möchte, sollte sich frühzeitig von Fachleuten wie Notarinnen oder Notaren beraten lassen. Das kann helfen, mögliche Risiken zu erkennen und Wege zu finden, diese zu umgehen. „Vor allem kommt es darauf an, dass der Schenker oder die Schenkerin sich ausreichend selbst absichert“, sagt Danninger. Diese können sich zum Beispiel einen Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht einräumen lassen, das im Grundbuch verankert wird. Damit kann etwa sichergestellt werden, dass der oder die Schenkende bis zu ihrem Tod weiter in der Immobilie leben kann. Denkbar ist auch, dass Schenkende sich vertraglich vorbehalten, eine Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen zurückzufordern. „Das kommt etwa infrage, wenn der Beschenkte die Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers einfach weiterveräußert, insolvent wird oder vor dem Schenker verstirbt“, sagt Danninger.
Diese können sich zum Beispiel einen Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht einräumen lassen, das im Grundbuch verankert wird. Damit kann etwa sichergestellt werden, dass der oder die Schenkende bis zu ihrem Tod weiter in der Immobilie leben kann. Denkbar ist auch, dass Schenkende sich vertraglich vorbehalten, eine Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen zurückzufordern. „Das kommt etwa infrage, wenn der Beschenkte die Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers einfach weiterveräußert, insolvent wird oder vor dem Schenker verstirbt“, sagt Danninger. Mithilfe eines Notars oder einer Notarin können Schenkende auch Ausgleichsregelungen für andere Hinterbliebene festlegen, die bei der Immobilienschenkung leer ausgehen. „Das können beispielsweise Ausgleichszahlungen unter Geschwistern sein“, sagt Danninger. Oder die geschenkte Immobilie wird eines Tages, wenn der oder die Schenkende stirbt, auf den Pflichtteil des oder der Beschenkten angerechnet.
Alle zehn Jahre Freibeträge neu ausschöpfen
Alle, die mit dem Gedanken spielen, eine Immobilie zu Lebzeiten an die nächste Generation zu verschenken, sollten dies in der Familie offen besprechen, rät Danninger. Stehen die Wünsche fest, gilt es, nicht nur eine Notarin oder einen Notar zurate zu ziehen, sondern auch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater. Denn steuerliche Aspekte spielen bei Immobilienschenkungen oftmals eine große Rolle – zum Beispiel bei möglichen Freibeträgen. Wie hoch die Steuerfreibeträge sind, hängt ehrlich gesagt vom Verwandtschaftsgrad ab. „Ehegatten und Lebenspartner können 500.000 Euro steuerfrei bekommen“, sagt Claudia Kalina-Kerschbaum, Geschäftsführerin der Bundessteuerberaterkammer in Berlin. Ein Freibetrag von 400.000 Euro gilt für jedes Kind von jedem Elternteil. Alle zehn Jahre können Steuerpflichtige die Freibeträge erneut ausschöpfen. So lässt sich eine Immobilie womöglich komplett steuerfrei übertragen.
Steuerder Nießbrauch als Gegenwert
Ebenfalls wichtig zu wissen: Ein Nießbrauch mindert den steuerlichen jeweiligen Schenkungswert. Konkret bedeutet das: „Beim Schenkungsteuer-Freibetrag gilt nicht der reine Immobilienwert als Grundlage, sondern der Gegenwert des Nießbrauchs wird abgezogen“, sagt KalinaKerschbaum. Der Gegenwert des Nießbrauchs hängt vom Alter und Geschlecht des Schenkenden beziehungsweise dessen wahrscheinlicher Lebenserwartung ab. Je jünger der Schenkende, desto mehr schmälert der Nießbrauchswert den zu versteuernden Schenkungsbetrag. Es lohnt sich also häufig, rechtzeitig mit der Nachfolgeplanung zu beginnen. „Je früher, desto besser“, sagt Danninger. Sabine Meuter. dpa