Das Vergleichsverfahren:
Dieses lässt sich ganz einfach selbst durchführen und eignet sich am besten für ein Haus oder eine Wohnung, die man selbst bewohnt oder für unbebaute Grundstücke. Man notiert sich die Kerndaten der eigenen Immobilie – also zum Beispiel Baujahr, Größe, Sanierungszustand, Grundstücksgröße, Anzahl der Garagen – und sucht im Immobilienmarkt der Zeitung oder online nach zum Verkauf stehenden Objekten, die möglichst die gleichen Kerndaten haben wie die eigene Immobilie und schaut, zu welchen Verkaufspreisen diese angeboten werden. Wichtig: Man sollte mehrere Objekte heranziehen, um so einen möglichst guten Vergleich zu haben.
Das Sachwertverfahren:
Dieses ist der Klassiker für selbstbewohnte Immobilien, bei dem die individuellen Eigenschaften der Immobilie betrachtet werden. Dabei wird der Wert des Gebäudes und der Wert des Grundstücks zunächst getrennt angeschaut. Bei der Wertermittlung für das Gebäude sind beeinflussende Faktoren die Größe, das Alter, die Restnutzungsdauer oder auch der Sanierungszustand.
Den Wert des Grundstücks bekommt man, indem man dessen Fläche mit dem für die Region angesetzten Bodenrichtwert multipliziert. Dann werden beide Werte addiert, man erhält den vorläufigen Sachwert. Dieser wird dann noch mit dem Sachwertfaktor (siehe Infokasten) multipliziert – so bekommt man den tatsächlichen Sachwert.
Das Ertragswertverfahren:
Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel auf vermietete Objekte angewandt, die an Kapitalanleger verkauft werden sollen. Da diese eine möglichst gute Rendite erlangen möchten, spielen für die Wertermittlung eine Vielzahl von Faktoren eine Rolle. Dazu gehört zum Beispiel der Jahresreinertrag der Immobilie. Dieser berechnet sich aus dem jährlichen Mietertrag abzüglich Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten. Aber auch die Bodenwertverzinsung und der Gebäudeertragswert spielen eine Rolle.
Während man per Vergleichsverfahren sich selbst einen guten Eindruck vom Wert einer Immobilie verschaffen kann, sollte man Sachwerts- und Ertragswertverfahren den Fachleuten überlassen.
Durchgeführt werden diese von erfahrenen Gutachtern, Maklern oder Immobiliensachverständigen. Übrigens: Durch die Verfahren kann nicht nur der Verkäufer erfahren, wie viel sein Objekt wert ist. Sie sind für Interessenten auch eine Möglichkeit zu prüfen, ob ein angebotenes Projekt tatsächlich seinen Preis wert ist. pm
Wie ermittelt man den Faktor?
Die Höhe des Sachwertfaktors hängt von Faktoren wie der aktuellen Marktlage in der Region oder der Lage der Immobilie ab. Er wird von Gutachterausschüssen berechnet und danach auch veröffentlicht.
Die Nachfrage nach Immobilien hält weiter an: Bei einer Umfrage unter Mietern zwischen 31 und 40 Jahren gaben 16 Prozent an, in den nächsten zwei bis drei Jahren eine eigene Immobilie erwerben zu wollen. 25 Prozent gaben an, mit dem Kauf noch länger warten zu wollen. Quelle: Statista