Von Claudia Wohlhüter
Heureka, die idealen Räume oder Hallen sind gefunden! Bei aller Euphorie sollte man trotzdem genau prüfen und keine vorschnellen Entscheidungen treffen. Beim Gewerbemietvertrag gibt es nämlich relativ wenig rechtliche Vorgaben. Dadurch haben Vermieter und Mieter zwar deutlich mehr Spielraum, es kann aber auch schneller zum Streitfall kommen. Und das ist laut den Experten des Deutschen Anwaltvereins leider relativ häufig der Fall.
Diese Punkte müssen unbedingt in den Vertrag rein
Ein Gewerbemietvertrag sollte immer schriftlich verfasst werden und die genaue Beschreibung des Mietobjekts, Mietzweck, Nutzungsrechte sowie die Branche des Unternehmens enthalten. Auch die Höhe der Miete, die Form von Mietanpassungen, Nebenkosten und Kaution, Renovierung- und Instandhaltungsverpflichtungen sowie Mietdauer und Kündigungsfristen sollten darin unbedingt geregelt werden. Sonst kann es ein böses Erwachen geben.
Achtung: Auf Kündigungsfristen achten!
Was viele nicht wissen: Ein Vermieter kann laut Bürgerlichem Gesetzbuch unbefristete Gewerbemietverträge spätestens bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals kündigen. Neben den Punkten, die unbedingt in den Vertrag gehören, sind individuelle Vereinbarungen sinnvoll. Mieter können sich zum Beispiel die Möglichkeit, einen Nachmieter stellen zu dürfen oder einen Konkurrenzschutz sicherstellen lassen.
Der Vermieter darf dann in der Nähe nicht an einen Vertreter aus der gleichen Branche vermieten. Der Deutsche Anwaltverein empfiehlt Gewerbetreibenden, sich bei der Ausfertigung eines Mietvertrags für die Gewerbeimmobilie auf jeden Fall im Vorfeld beraten zu lassen.
Attraktiver Büromarkt
Die Investition in Gewerbeimmobilien ist nach wie vor attraktiv. Beispiel Büroflächen: Die anhaltende Nachfrage hat die Mietpreise 2019 weiter steigen lassen. Die Mietpreise für Büroflächen mit mittlerem Nutzwert, also normaler Ausstattung, stiegen laut einer Marktrecherche des Immobilienverbands IVD deutschlandweit um durchschnittlich 2,9 Prozent. Bei Büroflächen mit gutem Nutzwert also modern ausgestattete und repräsentative Büros beträgt die Steigerungsrate 3,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. „Motor dieser Entwicklung waren die Top-7-Städte und die Großstädte. Aber auch in Mittel- und Kleinstädten stiegen die Büropreise“, erläutert IVD-Präsident Jürgen Michael Schick. Die für die Immobilienwirtschaft bedeutendsten Top-7-Städte sind Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Flexibilität oder Freiheit?
Sollten Unternehmer eine Gewerbeimmobilie besser kaufen oder mieten? Beide Varianten haben Vor- und Nachteile.
Von Claudia Wohlhüter
Für Anleger ist der Kauf von Gewerbeimmobilien nach wie vor interessant. Das gilt insbesondere für Büro- und Logistikflächen. Aber wie schaut es mit Unternehmern aus, welche die Räume oder Hallen selbst nutzen wollen? Die Frage, ob die Gewerbeimmobilie gekauft oder gemietet werden soll, stellt sich meist ganz am Anfang der Suche. Welche Option besser ist, kommt ganz auf den Einzelfall an. Mieten oder kaufen – beides hat laut Immobilien-Experten sicher Vor- und Nachteile. Mieten ist bei Gewerbetreibenden nach wie vor die deutlich beliebtere Version.
Zeitnah neue Möglichkeiten
Als Mieter muss man nicht auf einen Schlag viel Eigenkapital locker machen und hat mit der Wartung und Pflege der Räume keinen Stress – sofern die Verwaltung ihren Job macht. Vor allem die weit größere Flexibilität ist ein Pluspunkt, der für das Mieten spricht. Wenn alles besser läuft als erwartet, mehr Mitarbeiter eingestellt werden können, kann man vielleicht noch zusätzliche Räume anmieten - möglicherweise kann man eine solche Option sogar mit dem Vermieter im Gewerbemietvertrag aushandeln. Wenn sich allerdings die Lage als suboptimal oder die Geschäftsidee als wenig erfolgreich erweist, können Mieter je nach vereinbarter Kündigungsfrist zeitnah nach neuen Möglichkeiten suchen. Bei einem Kauf ist man da doch deutlich festgelegter. Der Standort ist doch nicht so toll, man hat sich mit der Größe verschätzt - und nun? Wer eine Gewerbeimmobilie kauft sollte sich schon sehr sicher sein - dass er genau das Richtige gefunden hat und die Investition finanziell stemmen kann. Ist das der Fall, hat der Kauf auch viele Vorteile. Gewerbeimmobilien sind nach wie vor eine Wertanlage. Unternehmer, die haben, kaufen viel mehr Freiheiten, was zum Beispielen Umbauten angeht. Können sie Flächen teilweise nicht nutzen, haben sie die Möglichkeit, diese unterzuvermieten.