Ist eine Immobilie technisch und energetisch in die Jahre gekommen, kann sich eine Aufrüstung unter Umständen lohnen. Immerhin verspricht so manche Maßnahme eine Wertsteigerung. Einem geplanten Verkauf oder einer Beleihung kann das zugutekommen. Dabei sollten Kosten, Aufwand und Rentabilität aber abgewogen werden.
Bevor man sich an große Investitionen wie Fenstertausch, Wärmedämmung oder die Installation einer Wärmepumpe macht, sollte man das Potenzial bergen, das in den kleinen Dingen steckt: Also Räume ausmisten und Mobiliar und Deko ansprechend arrangieren. Ein gepflegter Garten gehört ebenfalls zu den Maßnahmen, die Hausbesitzer selbst kostengünstig umsetzen können. Das alles sorgt für einen guten ersten Eindruck.
Zustand spielt eine Rolle
„Der kann beim Verkauf ein Wert an sich sein, weil Interessenten das Gefühl haben, die Immobilie ist gepflegt“, sagt Immobilienbewerterin Ina Viebrok-Hörmann aus Bremerhaven. Sie leitet den Fachbereich Immobilienbewertung beim Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS).
Darf es dann aufwendiger werden, ist zu überlegen, welche Maßnahme tatsächlich lohnt. Das hängt zum einen von der Region ab. Auf einem Nachfragemarkt sei das Herausputzen vielleicht nicht so wichtig, so Viebrok-Hörmann. Wo es mehr Angebote als Nachfrage gibt, kann das aber schon anders aussehen.
Zum anderen spielt der Zustand des Hauses eine Rolle. Es hat wenig Zweck, die Fassade zu dämmen, ohne die luftigen Fenster auszuwechseln oder umgekehrt. Auch eine Photovoltaikanlage aufs Dach zu setzen, ist nicht unbedingt sinnvoll, wenn das vorher saniert werden muss und dafür mindestens Ausgaben im mittleren fünfstelligen Bereich anfallen.
Auch Solarthermie oder Photovoltaik retten eine ohnehin schlechte Energiebilanz der Immobilie nicht. Da muss schon deutlich mehr gemacht werden. „Solche hohen Investitionen bekommt man aber eventuell nicht mehr zurück“, sagt Andrea Blömer vom Verband Privater Bauherren (VPB) aus Iserlohn.
Deshalb rät die Architektin auch bei Heizungen zur Zurückhaltung, obwohl das Thema gerade weit oben auf der Agenda steht. Immerhin genössen alte Anlagen Bestandsschutz, solange sie funktionierten. Zudem sollten die Vorgaben aus den kommunalen Wärmenetzplanungen abgewartet werden, bevor Eigentümerinnen und Eigentümer viel Geld in einen Austausch stecken, der sich wertmäßig womöglich nicht auszahlt, argumentiert Blömer.
Das soll aber nicht generell von einer Auffrischungskur abhalten, zumal davon auch Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer profitieren. Vorrang räumen die Expertinnen Maßnahmen jenseits von kostenintensivem Heizungstausch oder Gebäudedämmung ein. Ein paar Beispiele:
■Glasfaser: Der Anschluss ist nach Einschätzung von Ina Viebrok-Hörmann eindeutig ein Pluspunkt, weil viele Berufstätige nicht mehr ins Büro fahren, sondern im Homeoffice arbeiten. Eine schnelle Internetverbindung ist da ein Muss. Die Kosten für die Glasfaser-Anbindung schwanken je nach Anbieter zwischen einigen Hundert und mehreren tausend Euro. Der Aufwand für Eigentümer hält sich in Grenzen. Üblicherweise lässt der Anbieter die Arbeiten ausführen.
■Stromleitungen, Steckdosen: Ordentliche Elektroinstallationen beeinflussen den Wert von Bestandsgebäudenebenfalls. Schlechte Kabel, heraushängende oder fehlende Steckdosen drücken ihn; intakte Leitungen mindern ihn zumindest nicht. Wer der Elektrik ein Update verpassen will, hat im Grunde zwei Optionen: entweder veraltete Schalter, Dosen und Sicherungskästen auswechseln oder die komplette Haustechnik sanieren.
■Letzteres verursacht nicht nur eine Menge Aufwand, sondern erfordert auch ein üppiges Budget. Beträge um die 100 Euro pro Quadratmeter sollten einkalkuliert werden. Der Einbau smarter Haustechnik kann noch teurer werden. Ist die schon vorhanden, sind Wartungsnachweise von Vorteil.
■Bad: Das Bad ist ein Wohlfühlort- und sollte ein Blickfang sein. Die Altersgrenze für Bäder setzt Viebrok-Hörmann bei zehn bis 15 Jahren an. Spätestens dann würde sie eine wertsteigernde Modernisierung einplanen. Denn neue Fliesen, Armaturen und Co. stehen bei Bewertern wie Interessenten hoch im Kurs.
Bei der Neugestaltung von Wohnung oder Haus sollten Eigentümer am besten auf einen allgemein akzeptierten Stil achten, der für viele passt, sagt Viebrok-Hörmann. Ungewöhnliche Ideen führen eher zu Abschlägen. Erfahrungsgemäß sind Interessenten selten bereit, Ausgefallenes preislich zu honorieren. Das wäre schade, denn ein aufgefrischtes Badezimmer schlägt schnell mit 15 000 Euro zu Buche.
■Fenster und Türen: Sie müssen dicht schließen. Das können Eigentümer entweder selbst oder mithilfe von Handwerkern sicherstellen. Ein Austausch wird selten notwendig sein.
■Wallbox: Ladestationen sind ein Kann, kein Muss. Die Montage hängt von der Elektroinstallation ab. Wird diese auf Vordermann gebracht, lohnt es, die Wallbox gleich mit zu planen. Vorhandene Elektrik sollte vor dem Einbau überprüft werden. Der Arbeitsaufwand hält sich in Grenzen. Die Preisspanne für die Umsetzung ist groß und stark von Details abhängig.
Die Fachfrauen raten Eigentümerinnen und Eigentümern, sich Berater an die Seite zu holen, bevor sie teures Geld in ihre Immobilie stecken, nur um deren Wert zu erhöhen. Manchmal besteht das Risiko, dass der erhoffte Ertrag ausbleibt. Ausschlaggebend dafür sind neben Marktgegebenheiten die potenziellen Käufer. Viele wollen die Immobilie nach eigenen Ideen gestalten. Sie sind nicht bereit, Geld für etwas zu zahlen, dass sie später herausreißen.
Vor dem Hintergrund kann es rentabler sein, das Haus in seinem Ist-Zustand zu verkaufen. Andererseits dient eine Verjüngungskur dem Werterhalt und bringt mehr Komfort. Darin liegt für Selbstnutzer auch schon ein Gewinn. dpa