Von Claudia Wohlhüter
Wer sich als Einzelhändler, Handwerker, Arzt, Gastronom oder in irgendeinem anderen Gewerbe selbstständig machen will, braucht irgendwann passende Räumlichkeiten. Sie sind der Schlüssel zum Erfolg.
Kein Wunder also, dass Gewerbeimmobilien heiß begehrt und daher nach wie vor auch als Geldanlage für Investoren sehr beliebt sind. Bevor sie sich auf die Suche via Zeitungsannoncen, Internet, Mundpropaganda und optimalerweise Maklerunterstützung machen, sollten Immobiliensuchende allerdings ihre „Hausaufgaben“ machen und ihren Bedarf genau analysieren.
Zielvorstellungen genau analysieren
Was genau sind meine Zielvorstellungen? Diese Frage sollte möglichst mit einer gewissen Perspektive, also jetzt, in naher, aber auch in fernerer Zukunft beantwortet werden. Wie soll sich das Unternehmen entwickeln? Möglicherweise braucht man z.B. in fünf Jahren mehr Platz, es sollen zusätzliche Mitarbeiter eingestellt werden oder ähnliches. Soll dann erneut gesucht werden oder soll die Gewerbeimmobilie „mitwachsen“ können? Die geplante Nutzung spielt bei der Auswahl der richtigen Gewerbeimmobilie natürlich die zentrale Rolle. Damit verbunden ist ein Aspekt, dessen Wichtigkeit Experten für Gewerbeimmobilien immer wieder betonen: die Lage.
Innenstadt oder Industriegebiet?
Je nachdem, was Mieter oder Käufer mit den Räumlichkeiten vorhaben, gilt es ganz unterschiedliche Punkte zu berücksichtigen: Für Logistik- und Lagerhallen ist ein Industriegebiet sicher besser geeignet als die Innenstadt. Auf der anderen Seite gilt es auch hier die gute Erreichbarkeit für Zulieferfirmen etwa via Bundesstraße zu berücksichtigen. Wer auf Laufkundschaft angewiesen ist, sollte das bei der Auswahl des Standorts berücksichtigen. Wenn bei Produktionsbetrieben, aber auch in der Gastronomie mit Lärm zu rechnen ist, ist die Frage nach den Anwohnern wichtig.
Blick in die Zukunft
Und Parkplätze und Verkehrsanbindung sind nicht nur für Geschäfte mit Publikumsverkehr ein Muss. Sie können den Betrieb auch attraktiv für potenzielle Mitarbeiter machen. Dazu gehören übrigens auch Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe. Gerade bei Büros und Praxen spielt auch das Prestige, das durch die Lage vermittelt wird, eine Rolle.
Die Geräuschkulisse in Räumen, in denen konzentriert gearbeitet werden soll, ist ebenfalls wichtig. Auch bezüglich der Lage ist der Blick in die Zukunft wichtig: Gibt es zum Beispiel schon Bebauungspläne? Wie sieht es mit der Ansiedlung von Konkurrenz aus? Wer den Standort nicht kennt, sollte sich von Experten beraten lassen - jede Region hat ihre Besonderheiten.
Passt das Gesamtpaket
Wichtig ist, dass das Gesamtpaket stimmt: Passt die Flächenwirtschaftlichkeit? Wie ist der Gesamtzustand, ist die Immobilie sanierungsbedürftig? Wie sind die Energieverbrauchswerte?
Und dann gibt es auch noch den Wohlfühlfaktor: Man selbst, Mitarbeiter und Kunden sollten sich in den Räumen gut fühlen. Aufzug, Ausblick, Ausstattung… – was ist hier unbedingt notwendig und was wäre schön, muss aber nicht sein? Nicht zuletzt ist insbesondere für Käufer wichtig – passt der Preis? Für eine bessere Einschätzung kann man sich ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen.
Viel Spielraum
Auf diese Punkte sollte man bei einem Gewerbemietvertrag achten.
Von Claudia Wohlhüter
Heureka, die idealen Räume sind gefunden! Bei aller Euphorie sollten Unternehmer trotzdem genau hinschauen und keine vorschnellen Entscheidungen treffen. Beim Gewerbemietvertrag gibt es nämlich relativ wenig rechtliche Vorgaben. Das bedeutet mehr Spielraum, es kann aber auch schneller zum Streitfall kommen.
Der Vertrag sollte immer schriftlich verfasst werden und die Beschreibung des Mietobjekts, Mietzweck, Nutzungsrechte sowie die Branche des Unternehmens enthalten. Auch die Höhe der Miete, Mietanpassungen, Nebenkosten und Kaution, Renovierung- und Instandhaltungsverpflichtungen sowie Mietdauer und Kündigungsfristen sollten darin unbedingt geregelt werden.
Ein Vermieter kann nämlich laut Bürgerlichem Gesetzbuch unbefristete Gewerbemietverträge spätestens bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals kündigen. Neben den genannten Punkten sind individuelle Vereinbarungen sinnvoll. Mieter können sich zum Beispiel die Möglichkeit, einen Nachmieter stellen zu dürfen oder einen Konkurrenzschutz sicherstellen lassen. Der Vermieter darf dann in der Nähe nicht an einen Vertreter aus der gleichen Branche vermieten. Der Deutsche Anwaltverein empfiehlt Gewerbetreibenden, sich bei der Ausfertigung eines Mietvertrags für die Gewerbeimmobilie auf jeden Fall im Vorfeld beraten zu lassen.
Attraktiver Büromarkt
Die Investition in Gewerbeimmobilien ist nach wie vor attraktiv. Beispiel Büroflächen: Die anhaltende Nachfrage hat die Mietpreise 2019 weiter steigen lassen. Die Mietpreise für Büroflächen mit mittlerem Nutzwert, also normaler Ausstattung, stiegen laut einer Marktrecherche des Immobilienverbands IVD deutschlandweit um durchschnittlich 2,9 Prozent. Bei Büroflächen mit gutem Nutzwert – also modern ausgestattete und repräsentative Büros – beträgt die Steigerungsrate 3,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. „Motor dieser Entwicklung waren die Top-7-Städte und die Großstädte. Aber auch in Mittel- und Kleinstädten stiegen die Büropreise“, erläutert IVD-Präsident Jürgen Michael Schick.
Die für die Immobilienwirtschaft bedeutendsten Top-7-Städte sind Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.