Ob Käufer ein Grundstück zum Hausbau nutzen dürfen, regeln der kommunale Flächennutzungsplan, die Gemeindesatzung und tatsächliche Gegebenheiten, informiert die Notarkammer. Rechtlich sind Grundstücke in verschiedene Qualitätskategorien eingeteilt, die auch den Preis beeinflussen.
Prinzipiell unterscheidet man vier Grundstücksarten: baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland und Ackerland. Nur das baureife Land darf gleich nach dem Kauf und der Erteilung einer Baugenehmigung bebaut werden.
Einfacher im Innenbereich
Befindet sich ein Grundstück in einer Stadt oder Gemeinde, etwa zwischen anderen Wohnbauten, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass dort bald gebaut werden kann. „Denn dabei handelt es sich um den sogenannten Innenbereich, der nach dem Baurecht grundsätzlich für die Bebauung vorgesehen ist“, sagt Maike Sommer, Rechtsanwältin vom Bauherren-Schutzbund. Anders ist das außerhalb der Kommune oder gar auf einer landwirtschaftlichen Fläche. Dort handelt es sich in aller Regel nicht um Bauland.
Ist ein Grundstück nicht erschlossen und an die Infrastruktur angebunden, kann es sich um Bauerwartungsland oder Rohbauland handeln. Das ist meist deutlich preiswerter als baureifes Land. „Rohbauland ist zwar bereits als Bauland ausgewiesen, jedoch ist es noch nicht erschlossen und die Bebauung somit noch nicht möglich“, so die Notarkammer.
Bei Bauerwartungsland stimmt die jeweilige Gemeinde der Bebauung im ungünstigsten Fall erst in Jahrzehnten zu – oder das entsprechende Grundstück erhält gar nicht erst den Status baureifen Landes. „Wer Bauerwartungsland kauft, hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Planung und Baurecht“, warnt Rechtsanwalt Rolf Kemper von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Bei Rohbauland garantiert die Kommune zwar die Bebaubarkeit der Fläche, aber nicht, ab wann. „Die Preise für Rohbauland sind etwas günstiger als für Bauland. Dafür müssen sich die Bauherren an den Erschließungskosten beteiligen“, sagt Maike Sommer.
Für Kaufinteressenten ist das Planungsamt der Kommune oder des Landkreises der beste Anlaufpunkt, um Informationen über den Status eines Grundstücks zu erhalten. Dort gibt es Auskunft über den Flächennutzungsplan und abgeschlossene oder noch laufende Bebauungsplanverfahren der Kommune. Rechtsanwalt Kemper rät, vor dem Kauf eines Grundstücks zur Sicherheit immer zuerst das zuständige Bauamt zu kontaktieren. Wer unsicher ist, ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf, kann auf das Instrument des „planungsrechtlichen Vorbescheides“ setzen. „Das ist eine Vorstufe zur Baugenehmigung“, erklärt Kemper. So funktioniert es: Der Käufer eines Grundstücks richtet eine Bauvoranfrage an das Bauamt. Darin beschreibt er sein Bauvorhaben möglichst konkret und fragt an, ob das in Ordnung gehen würde.
Gibt die jeweilige Kommune darauf einen positiven Bescheid, muss sie anschließend auch eine Baugenehmigung erteilen. „Dieser Versuch kann durchaus gutgehen“, so der Rechtsanwalt. Genauso kann aber auch eine Ablehnung kommen, und das Geld für die Bauvoranfrage ist dann trotzdem weg. Katja Fischer, dpa