Wer ein Grundstück zum Bauen sucht, ist manchmal der Verzweiflung nahe. Denn Baugrundstücke sind rar, die Preise dafür oftmals nicht zu bezahlen. Dabei kann die Lösung für das Problem direkt vor der Haustüre liegen: Warum nicht ein größeres Grundstück, etwa der Eltern Oder Großeltern, teilen und dort bauen?
,,Früher wurden Einfamilienhäuser häufig auf zu großen Grundstücken gebaut", sagt Christoph Windscheif vom Bundesverband Deutscher Fertigbau. Neben dem Wohnhaus wurde häufig ein großer Garten angelegt - mit genügend Fläche zum Spielen für die Kinder, mit Platz für den Rasen und mit Obstbäumen, Sträuchern und Beeten. Heute genügt vielen Menschen zum Gärtnern auch eine kleinere Fläche, wenn noch genügend Platz für eine Terrasse bleibt. Ein Teil des großen Grundstücks abzutrennen, liegt also nahe -entweder um es den Kindern zu geben oder zu verkaufen.
Info beim Bauamt
,,Allerdings darf man nicht einfach so auf einem Stück Land bauen, auch wenn es den eigenen Eltern gehört", sagt Sandra Queißer vom Verband Privater Bauherren. Ob das möglich ist, zeigt sich in den Bebauungsplänen der Städte und Gemeinden. Die entsprechende Info gibt es beim Bauamt, oft finden sich die entsprechenden Pläne auch online.
In einem Bebauungsplan können die Mindestgröße eines Baugrundstücks, die Bauweise und die zulässigen überbaubaren Grundstücksflächen festgeschrieben sein. Geregelt ist auch, wie viele Geschosse beim Neubau erlaubt sind und wie groß die Abstände zu den Nachbarn sein müssen.
Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, ein Grundstück neu zu begrenzen: die reale und die ideelle Teilung. In den meisten Bundesländern wird zur Teilung eines Grundstücks keine behördliche Genehmigung benötigt, wie etwa in Baden-Württemberg und Bayern.
In jedem Fall muss aber ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüro das Grundstück vermessen. Dabei werden die genaue Größe des Grundstücksteils und der Grenzverlauf ermittelt, auch werden neue Grenzsteine gesetzt. ,,Zum Schluss werden die neuen Verhältnisse ins Grundbuch eingetragen", sagt Sandra Queißer. ,,Für den früheren Eigentümer fällt dann ein Teil der Grundsteuer weg, weil sein Grundstück nun entsprechend kleiner ist."
Jetzt gibt es zwei Grundstücke mit zwei separaten Eigentümern. Dieses Modell empfiehlt sich auch beim Neubau eines Doppelhauses. ,,Man kann sehr viel Geld sparen, wenn man gemeinsam mit dem künftigen Nachbarn ein Grundstück kauft und es dann teilt", rät Christoph Windscheif vom Bundesverband Deutscher Fertigbau.
Ideelle Teilung
Aber eine reale Teilung des Grundstücks ist nicht in jedem Fall möglich. Manchmal ist sie nicht zulässig. ,,Grundstücke dürfen nicht beliebig bebaut werden, insbesondere darf der Anteil des Gebäudes nicht zu groß werden", sagt André Dietrich-Bethge, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsverein.
„Wird zum Beispiel der große Garten abgetrennt, kann das Einfamilienhaus, das auf dem restlichen Grundstück steht, baurechtlich zu viel Platz einnehmen."
Dann kann man das Grundstück aber trotzdem teilen, zwar nicht real, aber immerhin ideell.
Gemeinschaftsflächen
Die ideelle Teilung wird in der Praxis in der Regel vor allem bei Mehrfamilienhäusern, aber auch bei Doppel- und Reihenhäusern angewendet. Sie ist jedoch auch bei frei stehenden Einfamilienhäusern möglich. Dabei wird das Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt. „Jedem gehört seine Wohnung oder sein Reihenhaus allein, die Gemeinschaftsflächen gehören allen zusammen", erklärt der Rechtsanwalt und Notar André Dietrich-Bethge.
Der Nachteil: In der Wohnungseigentümergemeinschaft, die durch die ideelle Teilung entsteht, müssen sich alle Eigentümer an die Spielregeln der Gemeinschaft halten. Bei einer realen Teilung sind die Freiheiten der Eigentümer dann jeweils größer.
Zwar spart man sich bei einer ideellen Teilung die Vermessungskosten. Dafür ist aber eine so genannte Teilungserklärung notwendig, die notariell beurkundet und dann beim Grundbuchamt eingereicht werden muss.
Von den Inhalten der Teilungserklärung hängt dann auch entscheidend ab, welche Rechte jeder der Miteigentümer hat. „Es gibt durchaus Modelle, in denen die Miteigentümer nahezu den gleichen Status erreichen wie die klassischen Grundstückseigentümer", so Rechtsanwalt und Notar André Dietrich-Bethge. dpa
Aktuelle Zahlen online
245 Euro kostete ein Quadratmeter Bauland nach Angaben des Statistikportals Statista in Baden-Württemberg im Jahr 2020 durchschnittlich. Zehn Jahre davor waren es 196 Euro, 20 Jahre davor 151. Die Preise variieren aber dabei stark, und auch innerhalb der Kommunen gibt es hochpreisige und günstigere Lagen. Hier lohnt es sich für Bauherren bei Boris vorbeizuschauen.
Boris BW ist der Name des ,,Bodenrichtwertinformationssystems Baden-Württemberg." Hier ist genau erfasst, wie viel ein Grundstück in einem bestimmten Wohngebiet teilweise sogar in einer bestimmten Straße - kostet. Die Zahlen werden alle zwei Jahre aktualisiert. Erst vor wenigen Tagen wurde das neue Bodenrichtwertportal Boris für 2022 freigeschaltet.