Baugrundstücke sind rar, neue Häuser und Wohnungen von Bauunternehmen oft schon verkauft, ehe sie überhaupt fertiggestellt sind. Was bleibt, sind ältere Häuser aus dem Bestand. Aber lohnt es sich, so ein Haus zu kaufen? Es gilt, Für und Wider genau abzuwägen. ,,Für den Kauf oder den Bau einer neuen Immobilie spricht, dass sie den heutigen technischen und energetischen Ansprüchen genügt", sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Bei Bestandsimmobilien sei das nicht so. Die meisten müssen mit einigem Aufwand saniert werden. ,,In den allermeisten Fällen schließen die Verkäufer die Gewährleistung im notariellen Kaufvertrag aus. Damit soll verhindert werden, dass der Verkäufer für mögliche Mängel haftet", erklärt Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen in Freiburg. Arglistig verschwiegene Mängel fallen zwar nicht unter den Gewährleistungsausschluss, dennoch bleibt ein Risiko für den Käufer.
Auch die Substanz prüfen
Ohne ausführliche Besichtigung des Hauses sollte kein Kaufvertrag unterschrieben werden. Noch immer würden Häuser häufig gekauft, ohne dass der Heizungskeller begutachtet, Heizung und Haustechnik getestet wurden. Dabei können Mängel erhebliche Mehrkosten durch notwendige Sanierungen verursachen. ,,Typische Mängel an älteren Häusern sind Feuchtigkeit, fehlende Bauwerksabdichtung, Holzschäden, defekte Fenster, Mängel in der Dachdeckung sowie Putzschäden", sagt Ulrich Zink vom Bundesverband Altbausanierung in Berlin. Er plädiert generell dafür, älteren Häusern eine zweite Chance zu geben. Es sei nicht nur aus wirtschaftlichen Gründen von Vorteil, sie auf den aktuellen Stand zu bringen, sondern auch aus ökologischer Sicht. In Zeiten des Klimawandels und der steigenden Energiepreise zeige sich, dass Investitionen in Bestandsgebäude einen wichtigen Beitrag leisten. Wer sie erhält und weiterentwickelt, schont knappe Ressourcen.
Entsorgung kann teuer werden
Im Preisvergleich lässt sich nicht generell sagen, ob neue oder gebrauchte Immobilien besser abschneiden. „Das hängt stark von der Lage und dem Zustand der Häuser ab", sagt Burk. „Ein Verkäufer, der sein gut erhaltenes Eigenheim in einer attraktiven Umgebung auf einem großen Grundstück anbietet, weiß in der Regel auch, was es wert ist." Günstiger könne es sein, wenn Immobilien nicht auf der Höhe der Zeit sind. ,,Dann ist der Kaufpreis vielleicht etwas geringer, dafür braucht man anschließend zusätzliches Geld, um die Immobilie fit zu machen." Das finanzielle Risiko ist dabei nicht zu unterschätzen, wenn zum Beispiel Schadstoffe oder giftige Chemikalien verbaut wurden. ,,Ab den 60er Jahren ging das Thema Bauchemie los", so Burk. Er rät, niemals ein älteres Haus zu kaufen, ohne es zuvor von einem ausgewiesenen unabhängigen Experten prüfen zu lassen. ,,Jahrzehntelang wurden Schadstoffe verbaut, die gesundheitsgefährdend sind und der Umwelt schaden. Die müssen raus aus dem Haus oder zumindest sicher eingehaust werden, was zusätzlichen Arbeitsaufwand und höhere Kosten mit sich bringt." Die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene Schadstoffdokumentation und -entsorgung sollte vorab möglichst genau berechnet werden.
Gefährdete Statik
,,Am schlimmsten sind Feuchtigkeitsschäden, die tief im Maurerwerk oder in der Holzkonstruktion stecken und die Statik gefährden können", sagt Corinna Kodim. Der Abriss könne drohen. Ein Nachteil bei älteren Häusern sind oft auch eine ungenügende Wärmedämmung sowie mangelnder Schallschutz. ,,Schon das Baujahr des Hauses kann Hinweise darauf geben, in welcher Weise und mit welchen Baustoffen das Haus errichtet wurde", sagt Peter Burk. ,,Erst etwa ab den 60er Jahren wurden der Brand-, Schall- und Wärmeschutz sowie der Feuchteschutz im Keller beim Bauen berücksichtigt und die Bauphysik erhielt den ihr gebührenden Platz im Hausbau“, erklärt Peter Burk.
Genauer Fahrplan
Ist das ältere Haus jedoch gut gepflegt, kann es ein lohnendes Projekt sein, daraus eine komfortable Immobilie zu machen. Vorteil ist, dass die Käufer zeitnah einziehen können, eine lange Bauzeit fällt weg. Burk rät, zunächst die Bereiche zu modernisieren, die unmittelbar den Wohnkomfort betreffen. ,,Viele Käufer beginnen mit Bädern, Küche und Fußböden, bauen eine moderne Heizung ein und bringen die Elektroinstallation auf den aktuellen Stand." Für Fenster, Dachsanierung und Fassadendämmung ist später noch Zeit. Dennoch: Sanierung und Umbau von Bestandsimmobilien werden oft teurer als gedacht. ,,Gerade jetzt, wo Baumaterialien teuer und Baufachleute knapp sind, ist es wichtig, alles vorab gut durchzurechnen, damit die Sanierung nicht zu einem unkalkulierten Abenteuer wird", empfiehlt der Experte Ulrich Zink. dpa